Gestion immobilière et de copropriété

Des indices à considérer avant d’acheter un condo

  • Président-directeur général | ellix gestion condo management

Publié le : 01 octobre 2016 | Dernière modification le : 21 juin 2017

Acheter un condo est d’abord et avant tout l’achat d’une partie d’un immeuble. Pour faire un bon achat, il est très important d’analyser la valeur de l’immeuble dans lequel vous souhaitez investir.

Dans l’article Estimez la valeur d’une copropriété en un coup d’oeil (InfoADMA – Août 2016), nous avons identifié quelques facteurs qui influencent la valeur d’un immeuble. Nous avons recommandé de considérer deux documents ; le procès-verbal d’assemblée et les états financiers. Ces documents représentent une mine d’informations pour un acheteur et il vous suffit de les demander par courriel au vendeur ou à son courtier immobilier. Bien que faciles à obtenir, certains diront que le défi est davantage de réussir à les lire sans s’endormir !

Voici quelques éléments qui pourraient faciliter votre lecture.

États financiers - Cotisations extraordinaires répétitives

Tout syndicat de copropriété est tenu de produire annuellement des états financiers. Dans ce document, regardez la page portant sur l’état des résultats (statement of earnings en anglais). Ensuite, recherchez la mention cotisation extraordinaire (special assessment en anglais) qui est placée dans la première partie du haut, dans la section des revenus.

Une cotisation extraordinaire est une cotisation levée en sus de la cotisation normale (la charge de copropriété ou les condo fees en anglais) pour réaliser un projet particulier ou pour faire face à des difficultés ou à des éventualités non prévues. À moins d’exceptions, une copropriété bien gérée ne devrait pas avoir à exiger de cotisations extraordinaires. Pourtant, il n’est pas rare, voire même très fréquent, d’identifier de tels frais imprévus dans les états financiers de copropriétés québécoises. Pire, il est souvent question de cotisations extraordinaires de plusieurs milliers de dollars, parfois même de millions.

Soyez prudent, des cotisations extraordinaires répétitives sont habituellement un fort mauvais signe quant à la qualité de gestion d’un immeuble et elles pourraient laisser présager d’autres cotisations imprévues à venir. Ceci pourrait représenter un risque financier pour vous. Si vous voulez en avoir le coeur net et approfondir vos recherches, demandez au vendeur de vous fournir l’étude du fonds de prévoyance et le certificat d’état de l’immeuble.

Le premier document vous permettra de déterminer si les montants cotisés au fonds de prévoyance sont suffisants pour entretenir convenablement l’immeuble au fil du temps.

Le second document vous servira à comprendre l’état de l’immeuble à une date précise. Des frais de copropriété inhabituellement bas incitent les acheteurs inexpérimentés à acheter. Ne tombez pas dans le panneau, car les condos ayant des frais de copropriété trop bas ont nécessairement des fonds de prévoyance mal garnis et donc, des cotisations extraordinaires répétitives.

Si tel est le cas et que, pour d’autres facteurs, vous tenez tout de même à acquérir l’unité de condo convoité, négociez le prix d’achat à la baisse. Si vous ne négociez pas, vous payerez un prix trop élevé et vous ferez un mauvais investissement.

États financiers et procès-verbal - Le manque d’entretien

Toujours dans les états financiers, à la page de l’état des résultats, dans la section des dépenses cette fois, recherchez le montant indiqué à la ligne assurances.

Il s’agit ici de la prime que le syndicat paie pour assurer la copropriété. Plus la prime est élevée et plus elle augmente dans le temps, plus haut est votre risque. Le niveau de coût de la prime et sa variation dans le temps sont fortement liés à la qualité de gestion de l’immeuble. Un immeuble mal entretenu aura plus de problèmes de plomberie, de toitures, de fenêtres, donc plus de dégâts d’eau par exemple.

Vous pouvez obtenir plus d’information sur l’attention portée à l’entretien de l’immeuble en jetant un oeil à la section du procès-verbal relatif au rapport des administrateurs. Cherchez-y les mots clés suivants : entretien préventif, registre d’entretien, plan pluriannuel, carnet d’entretien, calendrier de travaux, étude technique, étude du fonds de prévoyance, calfeutrage, prévention. Le rôle premier des administrateurs est d’assurer la conservation de l’immeuble. Assurez-vous que cette responsabilité est bien acquittée.

Le procès-verbal - Zizanie à éviter

Les copropriétaires se rassemblent au minimum une fois par année pour discuter et prendre des décisions. Suite à cette réunion importante, un procès-verbal est rédigé et distribué.

Quand vous prendrez connaissance de ce document, recherchez-y les traces de contestations légales et les mentions de contrats d’importance qui sont proposés ou de travaux majeurs à venir. En bref, cherchez à identifier de possibles risques financiers.

Le procès-verbal contient aussi de l’information sur la teneur de discussions et sur le climat qui règne dans la copropriété. Habituellement à la toute fin du document, vous trouverez les questions qui ont été posées par les copropriétaires lors de l’assemblée. Vérifier si les questions des copropriétaires ont bien été répondues. Un conseil d’administration qui n’est pas en mesure de bien répondre aux questions est un fort mauvais signe. Cela pourrait laisser présager, par exemple, un manque de compétence ou d’expérience.

Le procès-verbal - Stabilité et compétence

La stabilité du conseil d’administration en place est un facteur important faisant varier la valeur d’une copropriété. La section du procès-verbal à propos de l’élection du conseil d’administration est alors très révélatrice.

Par exemple, l’information contenue dans cette section vous permettra de savoir si les administrateurs en poste désirent se représenter pour un autre mandat. Il arrive parfois qu’aucun des administrateurs ne désire renouveler son mandat ou sinon qu’aucun ne soit réélu par leurs pairs. Peu importe les raisons, si tous les administrateurs quittent leur poste en même temps, cela implique une perte de connaissances et d’expérience pour la copropriété.

Ce risque peut cependant être amoindri si la copropriété compte sur un gestionnaire de qualité. Dans tous les cas, des changements fréquents d’administrateurs devraient sonner une cloche que quelque chose ne va pas, ou n’ira pas.

Si vous voulez obtenir un historique complet quant au taux de roulement du conseil d’administration, vous pouvez visiter le site Internet du registraire des entreprises. Il vous suffit de taper le nom du syndicat de copropriété en question dans le moteur de recherche et vous aurez accès à tout l’historique rapidement et sans frais. Vérifiez la stabilité, cela pourrait être révélateur de turbulence, votre investissement pourrait en souffrir.

États financiers - Évitez la gestion à rabais

Pour les copropriétés de grande taille, vérifiez le montant lié aux frais de gestion ou honoraires de gestion. Cette dépense peut être identifiée à l’état des résultats. Divisez ce montant annuel en 12 mois, puis divisez le résultat par le nombre d’unités que compte la copropriété.

Le frais de gestion pour des services de base devrait être au minimum à 40 $ par unité, par mois. Une gestion plus complète et préventive, incluant une présence régulière du gestionnaire à l’immeuble, devrait coûter plus de 50 $ par unité par mois, selon le nombre d’heures de travail requis.

Peu importe les raisons, un trop faible frais de gestion devrait vous décourager à acheter. Chercher à faire des économies en n’attribuant pas les ressources nécessaires à la mise en place d’une gestion responsable ne devrait jamais être un objectif en soi. L’achat d’un condo dans un immeuble mal géré vous coûtera cher et vous causera des maux de têtes. Évitez à tout prix les cotisations extraordinaires répétitives et les environnements turbulents. Vos chances de faire de votre nouveau condo un bon investissement en seront bien meilleures.

Nous proposerons prochainement des éléments que vous devez absolument vérifier dans les déclarations de copropriété avant d’acheter. D’ici là, bon magasinage !

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