La relocalisation d'un locataire commercial durant la durée | Ordre des administrateurs agréés du Québec

Gestion immobilière et de copropriété

La relocalisation d'un locataire commercial
durant la durée de son bail

Philippe Leduc, Adm.A.
  • Président et courtier immobilier | Société immobilière Ahern inc.

Publié le : 09 mai 2018

Tous les baux commerciaux standards comportent une clause de relocalisation du commerce dont le bail fait l’objet, et ce, plus particulièrement lorsque le commerce se situe dans un centre commercial, qu’il soit ouvert ou fermé.

Objectif de la clause de relocalisation
Cette clause permet au propriétaire du centre commercial, le bailleur, de rénover ou de réaménager son centre commercial tout en relocalisant du point A au point B n’importe quel locataire qui a signé un bail avec une clause de relocalisation. Il est donc dans l’intérêt du bailleur de conserver cette clause dans ses baux. Advenant une rénovation ou un réaménagement du centre, le bailleur a un bon atout dans son jeu. La plupart du temps, cependant, on ne retrouve pas cette clause au bail des locataires majeurs étant donné la superficie de leurs locaux qui dépasse les quinze mille pieds carrés.

Libellé de la clause de relocalisation
En général, la clause de relocalisation, qui dans sa forme originale est très courte, stipule : qu’en tout temps, avec un avis de soixante (60) jours, le bailleur a le droit de relocaliser le locataire n’importe où dans l’immeuble pourvu que le nouveau local comporte des dimensions comparables à ceux des lieux loués et que le loyer pour le nouveau local demeure le même. La relocalisation est aux frais du bailleur et celui-ci agit de façon à minimiser les inconvénients.

Ajouts à la clause de relocalisation
Habituellement, cette clause reste intacte dans le bail puisque le locataire ne réalise pas qu’une telle relocalisation peut se produire durant la durée de son bail. Parfois, un locataire plus vigilant demande que soit ajouté à la clause : n’importe où dans l’immeuble, mais à un endroit ayant le même achalandage et la même visibilité que le local existant. Lorsque cette mention est ajoutée, le bailleur fait face à certaines difficultés quant à l’élaboration des plans de rénovation ou de réaménagement lorsqu’il doit choisir le nouvel emplacement du locataire. Il doit aussi être en mesure de démontrer que le nouveau local offrira le même achalandage, ce qui n’est pas chose facile.

Dans les cas où aucune modification n’a été apportée à la clause standard, un locataire qui reçoit un avis de relocalisation est, bien souvent, très surpris d’autant plus que le choix de l’emplacement est à la discrétion du bailleur seulement.

Négociations et ententes
Cependant, malgré ce semblant de dictature, l’application de cette clause ne se fait pas sans difficulté pour le bailleur si le locataire n’accepte pas le nouvel emplacement. Légalement, le bailleur est dans son droit, mais un juge considérera le bon sens et la non-usurpation de pouvoir dans une décision qu’il aurait à rendre advenant une poursuite de la part de l’une des deux parties.

La clause peut sembler simple à appliquer, mais le bailleur et le locataire ne peuvent souvent éviter de longs pourparlers pour arriver à une entente sur l’emplacement du nouveau local, sa superficie, son nouvel aménagement, qui peut être différent de celui du local existant, ainsi que sur le loyer à payer. Autrement dit, au moment où le locataire reçoit l’avis de relocalisation du bailleur, les négociations commencent et chacune des deux parties devra faire des concessions.

Si un bailleur se montre intransigeant et ne démord pas du droit que la clause du bail lui accorde, il risque de rencontrer une forte opposition de la part du locataire. Le danger, dans une telle situation, est de retarder le début d’un projet de rénovation ou de réaménagement.

Nous avons déjà vu des cas où sur un ensemble d’une quinzaine de locataires à relocaliser, un seul d’entre eux s’est opposé à sa relocalisation ce qui a eu pour conséquence de retarder grandement le début des travaux ; l’échéancier en a aussi été affecté.

Il est donc important qu’au moment de l’élaboration des plans de la rénovation ou du réaménagement du centre commercial ou d’une partie du centre, le bailleur reproduise au mieux des locaux sensiblement de mêmes dimensions que les locaux existants tout en s’assurant que la visibilité et l’achalandage sont comparables. Le bailleur doit avoir en main tous les arguments possibles pour persuader chaque locataire qu’il aura un local équivalent. Autrement, un locataire risque fort de demander une compensation financière qui se traduira par une baisse de loyer. Le bailleur veut, bien sûr, éviter cela.

Conclusion
En résumé, malgré l’apparente simplicité de la clause de relocalisation standard que l’on retrouve dans la plupart des baux commerciaux et qui, en principe avantage le bailleur, celui-ci doit arriver à s’entendre avec le locataire sur les conditions de la relocalisation afin d’éviter tout retard de mise en chantier d’un projet coûteux qui, ne l'oublions pas, est aux frais du bailleur.

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Philippe Leduc, Adm.A.
  • Président et courtier immobilier | Société immobilière Ahern inc.